Ana Carbonell, abogada de CarbonellFarma

CarbonellFarma está especializada en el asesoramiento en compraventa de farmacias. Con más de 45 años de experiencia en el sector, es una empresa con una amplia trayectoria en el ámbito farmacéutico, con un equipo de expertos en derecho, finanzas y mercado farmacéutico que ofrece: asesoramiento personalizado, ya que encuentra farmacias adaptadas a los objetivos del cliente; seguridad en las operaciones, garantizando procesos legales y financieros transparentes, y acceso a oportunidades exclusivas.

¿Cuáles son los principales problemas o dudas ante los que se enfrenta un futuro titular?

El futuro titular de una farmacia se adentra en un ámbito completamente nuevo, donde debe asumir múltiples responsabilidades más allá de su labor asistencial como farmacéutico. Se enfrenta a la gestión empresarial, la administración, el marketing, las finanzas, los recursos humanos y la toma de decisiones estratégicas para garantizar el éxito de su farmacia.

Las principales dudas suelen estar relacionadas con la gestión diaria: cómo abordar los trámites administrativos, optimizar las compras, decidir si es conveniente realizar reformas o cómo estructurar el equipo de trabajo. En definitiva, la dirección y gestión de la farmacia suelen ser el mayor reto para quienes inician este camino.

En CarbonellFarma, nuestro objetivo es acompañar a los nuevos titulares en este proceso, brindando asesoramiento experto para que tomen decisiones seguras y fundamentadas, asegurando así la viabilidad y crecimiento de su farmacia.

¿Qué experiencia tienen en la preparación de informes de valoración para inspecciones fiscales en el sector farmacéutico?

En CarbonellFarma contamos con más de 45 años de experiencia en el sector farmacéutico. Mi especialización en Derecho Farmacéutico aplicado a la oficina de farmacia nos permite ofrecer un servicio altamente cualificado en la preparación de informes de valoración para inspecciones fiscales.

Soy abogada experta en esta área, con formación en Derecho Farmacéutico por el Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona y experiencia acreditada como Perito Judicial Inmobiliario, lo que me ha permitido formar parte de la Asociación Europea de Gestores y Administradores Inmobiliarios.

A lo largo de mi trayectoria, he elaborado informes de valoración de farmacias con distintos fines: compraventa, herencias y testamentos, inspecciones de la Agencia Tributaria, planificación estratégica, arbitraje y litigios. Estos informes se han convertido en pruebas esenciales en reclamaciones fiscales y procesos judiciales.

Nuestro equipo está en constante evolución y cada día perfeccionamos más nuestro análisis de los datos contables, fiscales e informáticos de las oficinas de farmacia, lo que nos permite detectar posibles prácticas controvertidas y ofrecer asesoramiento preventivo y estratégico a nuestros clientes.

¿Qué elementos clave tiene que incluir un informe de valoración para ser considerado válido y sólido ante las autoridades fiscales?

Para que un informe de valoración de farmacia sea considerado válido y sólido ante las autoridades fiscales y o judiciales, debe cumplir con una metodología rigurosa que garantice su objetividad, trazabilidad y veracidad.

En este sentido, un informe pericial debe incluir los siguientes elementos clave:

• Análisis documental:
  • Revisión de la documentación aportada por el cliente.
  • Verificación de documentos clave como Modelos 347, facturación e informes de viabilidad.
  • Evaluación de la trazabilidad documental mediante registros y comunicaciones disponibles.
• Inspección del sistema informático:
  • Verificación de la integridad del software de gestión de la farmacia.
  • Comprobación del histórico de ventas para descartar eliminaciones o manipulaciones.
  • Validación de la correspondencia entre los datos del sistema y las operaciones reales.
• Análisis de facturación:
  • Comparación entre la documentación entregada y la facturación registrada en el sistema.
  • Revisión específica de las ventas de productos clave, y su impacto en la facturación total.
  • Evaluación de la evolución de las ventas antes y después de la operación de compraventa.
• Contrastación técnica:
• Relación de los hallazgos con las afirmaciones de las partes para emitir conclusiones objetivas.

Dado que la legislación española no establece directrices concretas sobre la realización de investigaciones internas, en CarbonellFarma seguimos los principios recogidos en la normativa ISO 37008: Internal Investigations of Organizations. Según el punto 4 de esta norma, toda investigación interna debe cumplir con los siguientes principios fundamentales:

• Independencia
• Confidencialidad
• Competencia y Profesionalidad
• Objetividad e Imparcialidad
• Legalidad y Jurisdicción

En CarbonellFarma aplicamos estos estándares para garantizar que nuestros informes de valoración sean herramientas fiables y fundamentales tanto en procedimientos fiscales como en litigios, brindando seguridad y respaldo a nuestros clientes.

¿Cómo se determina el valor razonable de mercado de una farmacia en estos informes?

Para llegar al valor de mercado, partimos de un valor inicial obtenido mediante la comparación con otras farmacias similares que se hayan vendido en la zona en los últimos meses (oferta y demanda). A partir de esta comparativa de precios, obtenemos un coeficiente o valor que representa la media de precios en la zona.

Sin embargo, este valor de mercado por comparación no tiene en cuenta las características económicas particulares de cada farmacia, como el precio del alquiler del local, la carga de personal, el volumen de compras, el presupuesto para reformas, entre otros factores.

Por ello, una vez obtenido el valor por comparación, lo situamos dentro de un estudio de viabilidad económica para analizar en detalle si las cuentas de la farmacia pueden soportar este precio. Si con el valor de mercado resultante la operación de compraventa no fuera viable y el excedente de la farmacia a final de año no alcanzara los mínimos exigidos por las entidades de crédito, se establecerá un rango de precio de venta inferior, ajustado a las particularidades y necesidades de cada negocio.

¿Qué métodos de valoración se utilizan habitualmente en el sector farmacéutico y qué factores son los más importantes?

En el sector farmacéutico, la valoración de farmacias se ha basado tradicionalmente en la aplicación de un coeficiente multiplicador sobre las ventas anuales. Este método, aunque ampliamente utilizado, presenta limitaciones, ya que los coeficientes publicados en sitios web de compraventa de farmacias no siempre son verificables. Para garantizar una valoración precisa, es fundamental utilizar datos reales y justificados que reflejen con exactitud la situación económica del negocio.

Otro enfoque ampliamente empleado es el método del descuento de flujos de caja, el cual proyecta los ingresos futuros del negocio y los descuenta a su valor presente. Sin embargo, la previsión de datos futuros en el sector farmacéutico conlleva ciertas incertidumbres, especialmente ante la posibilidad de una liberalización del modelo de establecimiento, que podría transformar por completo el mercado.

El método del descuento de flujos de caja se basa en los flujos de caja operativos sin considerar financiación ni impuestos, lo que, si bien lo hace un modelo conceptualmente sencillo, no siempre resulta adecuado para valorar farmacias. La complejidad de estos negocios requiere un análisis exhaustivo que contemple el histórico de la empresa, la situación actual del sector y las particularidades de cada establecimiento. Para obtener una valoración precisa y útil, es esencial contar con un conocimiento profundo del mercado y de las variables que pueden influir en el rendimiento futuro de la farmacia y utilizar varios métodos a la vez.

¿En qué situaciones es necesario un peritaje judicial para una oficina de farmacia?

Un peritaje judicial en una oficina de farmacia puede ser necesario en múltiples situaciones, ya que cualquier conflicto en el que se vea involucrada una farmacia puede requerir un informe pericial que aporte claridad y rigor técnico. Entre los casos más frecuentes destacan:

• Inspecciones fiscales: cuando la Agencia Tributaria pone en duda el valor de mercado fijado en una operación de compraventa.
• Procesos de divorcio: si uno de los cónyuges es titular de una oficina de farmacia, es fundamental determinar el valor real del negocio para establecer una compensación justa en la liquidación del régimen económico matrimonial.
• Impugnaciones de sucesión: cuando la farmacia forma parte de una herencia y existen discrepancias entre los herederos sobre su valoración y reparto.
• Reclamaciones post-venta: en los últimos años, hemos observado un incremento significativo de disputas entre comprador y vendedor tras la compraventa de la farmacia. En estos casos, los informes periciales son esenciales para acreditar posibles irregularidades o vicios en la documentación analizada durante la operación.
• Más allá del conocimiento jurídico, la experiencia en la gestión diaria de la oficina de farmacia es clave para elaborar peritajes sólidos y fundamentados. En CarbonellFarma, combinamos nuestra especialización en Derecho Farmacéutico con un profundo conocimiento del sector, lo que nos permite ofrecer informes rigurosos y defendibles ante instancias judiciales y administrativas.

¿Qué aspectos técnicos y legales se evalúan?

La valoración de una farmacia requiere un análisis técnico y legal detallado. En el aspecto técnico, se consideran la ubicación, la facturación, la rentabilidad, el tipo de recetas dispensadas, el tiquet medio, el estado del local, el personal laboral, la evolución del negocio, entre otros.

Desde el punto de vista legal, es clave verificar licencias y autorizaciones, restricciones en la transmisión, contratos de arrendamiento y posibles sanciones o procedimientos administrativos.

Estos factores, junto con el análisis financiero, garantizan una valoración precisa y fundamentada.

¿Pueden influir los resultados de un peritaje en el proceso de compraventa?

Absolutamente. Un peritaje es una herramienta clave en el proceso de compraventa de una farmacia, ya que profundiza en los datos económicos y operativos del negocio, permitiendo determinar con precisión el valor real del establecimiento. Además, puede detectar elementos ocultos que podrían afectar la facturación y, por tanto, influir en la toma de decisiones tanto del comprador como del vendedor.

El proceso de compraventa de una farmacia está sujeto a inspecciones por parte de Hacienda, que utiliza sus propios criterios de valoración. En este contexto, contar con un informe pericial sólido es esencial. Puedo afirmar con orgullo que el 100 % de los peritajes que he realizado en sede de inspección de Hacienda han sido aceptados y considerados en favor del obligado tributario, ya sea para cerrar la inspección sin consecuencias económicas o para reducir significativamente el impacto fiscal de la misma.

En definitiva, el peritaje aporta transparencia y seguridad jurídica al proceso de transmisión de una farmacia, evitando posibles disputas y optimizando la operación desde un punto de vista fiscal y financiero.

¿Cuáles son los requisitos legales para adquirir la licencia de una farmacia?

Los requisitos legales se establecen en la Ley 31/1991, de Ordenación Farmacéutica de Cataluña. En primer lugar, el solicitante debe ser licenciado o graduado en Farmacia y estar debidamente colegiado en el correspondiente colegio profesional. Además, debe tener el título libre, lo que significa que no puede ser titular de otra farmacia ni farmacéutico sustituto en otro establecimiento.

Estos requisitos garantizan que la gestión de las farmacias esté en manos de profesionales cualificados y que se respete el modelo de planificación establecido por ley.

¿Qué pasos hay que seguir para asegurar una transferencia legal y sin problemas de la licencia?

La compraventa de una farmacia es un proceso complejo en el que intervienen múltiples factores que deben estar controlados para evitar problemas legales o administrativos. Para garantizar una transferencia segura y sin complicaciones, es fundamental seguir estos pasos:

• Fijación de condiciones: es imprescindible auditar la documentación fiscal y contable de la farmacia antes de proceder con la venta. Esto permite establecer un precio justo y definir las condiciones de pago.
• Disponibilidad jurídica del local: se debe garantizar que el local donde se encuentra la farmacia esté disponible jurídicamente, ya sea en propiedad o en régimen de alquiler. En este último caso, el contrato debe cumplir con los requisitos exigidos por el Registro que no son pocos.
• Financiación de la compra: adquirir una farmacia implica una inversión considerable, por lo que es fundamental contar con una estrategia de financiación clara y asegurada antes de cerrar la operación.
• Autorizaciones necesarias: es obligatorio obtener las autorizaciones pertinentes de las autoridades municipales, el colegio profesional y la administración sanitaria para la transmisión de la titularidad de la farmacia.
• Subrogación del personal: si la farmacia cuenta con empleados, se debe gestionar la subrogación del personal laboral, con la liquidación de conceptos correspondiente entre comprador y vendedor.
• Recuento de existencias y pago de estas: antes de finalizar la operación, es necesario realizar un inventario detallado del stock y acordar el pago de los productos existentes.

Dada la complejidad del proceso, es altamente recomendable contar con asesores especializados en derecho farmacéutico, fiscalidad y gestión empresarial.

Con una correcta planificación y el asesoramiento adecuado, es posible llevar a cabo la compraventa de una farmacia de manera segura y eficiente.

¿Hay limitaciones o restricciones en la compra de licencias de farmacia entre particulares?

Sí, la compra de licencias de farmacia entre particulares está sujeta a diversas limitaciones y restricciones que deben ser evaluadas cuidadosamente antes de asumir cualquier compromiso. Entre las principales limitaciones destacan:

• Falta de titulación: solo pueden adquirir una farmacia aquellos profesionales que sean licenciados o graduados en Farmacia y estén colegiados, ya que la legislación impide la titularidad a quienes no cumplan con este requisito.
• Licencia afectada por cargas o embargos: si la licencia está sujeta a cargas económicas o embargos que no están planificados para ser cancelados, la operación puede verse comprometida y generar problemas legales y financieros para el comprador.
• Disponibilidad del local: no poder acreditar la disponibilidad jurídica del local donde se ubica la farmacia puede impedir la inscripción registral del traspaso, lo que supone un obstáculo insalvable para la finalización del proceso de compraventa.
• Situación urbanística del local: es fundamental comprobar la situación urbanística del local donde se encuentra la farmacia. En algunos casos, los planes urbanísticos han modificado la calificación de ciertos locales con el tiempo, lo que puede afectar su uso como farmacia. También hemos visto locales que han pasado a ser calificados como de interés público, lo que dificulta la obtención de un nuevo contrato de alquiler y puede generar problemas en la continuidad del negocio.
• Ausencia de licencia de actividades económicas: en los últimos tiempos, se han detectado numerosos casos en los que la falta de esta licencia genera complicaciones en la financiación y costes adicionales. Es crucial asegurarse de que la farmacia cuenta con todos los permisos administrativos necesarios para operar sin impedimentos.

Por todo ello, es fundamental realizar todas las comprobaciones pertinentes como acto previo a la firma de cualquier acuerdo para evitar sorpresas inesperadas.

¿Cuáles son las implicaciones fiscales en la transmisión de una farmacia entre miembros de la familia? ¿Es más ventajoso realizar una donación o una venta en el contexto familiar?

La transmisión de una farmacia entre familiares puede realizarse mediante donación o compraventa, y cada opción tiene implicaciones fiscales distintas.

La donación, con una sucesión bien planificada, es imputable a la legítima y colacionable en herencia para no perjudicar a otros herederos. El donatario, quien recibe la farmacia, no puede amortizar el fondo de comercio, ya que lo ha obtenido gratuitamente lo que se traduce en una importante carga fiscal.

Impuestos:

• El donatario tributa por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), mientras que el donante tributa en el IRPF como incremento patrimonial, equiparable a una venta. Si bien se plantean exenciones fiscales, reducción del 95% y Exención del 100 % del IRPF si se cumplen los siguientes requisitos:
• El donante debe tener 65 años o más.
• El donante debe dejar de ejercer funciones de dirección y/o asesoramiento y no percibir remuneración a partir del momento de la transmisión.
• El donatario debe mantener la farmacia durante los 10 años siguientes a la donación.

Otra opción es la venta de la farmacia de madre/padre a hijo por un valor de mercado con pago aplazado entre 15 y 20 años.

• El comprador está exento de ITP e IVA, pero sujeto a AJD (1,5 %).
• El vendedor tributa en el IRPF en función de los pagos anuales recibidos. Por ejemplo, con una cuota mensual de 3.500 €,
  el donante tributa 42.000 € anuales como incremento patrimonial, con un escalado de entre el 19 % y el 28 %.
• El comprador puede amortizar el fondo de comercio y pagar mucho menos IRPF durante un periodo de entre 12-15 años.

En caso de fallecimiento del vendedor, el derecho de crédito derivado de la compraventa se mantiene y pasa a los herederos, quienes continuarían recibiendo la cuota mensual establecida.

La última opción sería una compraventa al contado, que tiene un tratamiento fiscal similar al de la compraventa a plazos, pero requiere financiación bancaria, lo que incrementa los costos de la operación.

Podemos concluir que la mejor opción dependerá de la situación específica de cada familia. La donación puede ser fiscalmente más favorable si se cumplen los requisitos de exención, pero el comprador no podrá amortizar el fondo de comercio. La compraventa a plazos permite una tributación progresiva para el vendedor y beneficios fiscales para el comprador, aunque supone un compromiso financiero a largo plazo. Por ello, es recomendable evaluar cada caso con asesores especializados para optimizar la fiscalidad de la transmisión si bien por mi experiencia la compraventa a plazos suele ser el mejor planteamiento en la mayoría de los casos.

¿Qué trámites legales son necesarios?

Los trámites legales son exactamente los mismos que en un traspaso entre comprador y vendedor sin relación familiar. Sin embargo, se debe prestar especial atención al precio de la compraventa, ya que estas operaciones están especialmente vigiladas por la Inspección de Hacienda. El precio debe fijarse de manera escrupulosa conforme al valor de mercado.

Para evitar problemas fiscales, se recomienda incluir un Certificado de Valor de Mercado, emitido por un perito especialista, que justifique el importe de la operación y evite posibles ajustes por parte de la administración tributaria.

¿Cree que es un mercado saturado o todavía hay margen de crecimiento?

Considero que el mercado de compraventa de farmacias es un mercado vivo y en constante movimiento. El concepto tradicional de farmacia como un negocio para toda la vida está evolucionando hacia una visión más empresarial, donde la oficina de farmacia se gestiona como una pequeña empresa con retos no solo asistenciales, sino también de gestión, objetivos y planificación a 8-10 años vista.

El farmacéutico ya no solo es un profesional sanitario, sino también un empresario, y como tal, está en constante búsqueda de nuevos retos y oportunidades de mejora. Esta evolución en la mentalidad del sector abre margen para el crecimiento y la optimización de las farmacias, adaptándose a un entorno cambiante y cada vez más competitivo.